Willkommen

auf „Fair Deal“ für CS Euroreal Anleger! 
Wir suchen betroffene Anleger, die Anteile am abgewickelten offenen Immobilienfonds
CS EUROREAL A (WKN 980500/ISIN DE0009805002) halten und auf Ausschüttung ihrer Beträge warten.
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INFORMATIONEN

Wir setzen uns in der Öffentlichkeit und gegenüber der Depotbank (Commerzbank) für eine beschleunigte Ausschüttung des aus unserer Sicht im Fonds zu Unrecht zurückgehaltenen Vermögens ein. Unser Einsatz für eine gerechte Behandlung von Anlegern erfolgt ohne Kostenbeteiligung für weitere interessierte Anleger des CS EUROREAL. Wenn Sie sich unserer Initiative anschließen möchten, können Sie sich kostenfrei bei „Fair-Deal.de“ registrieren.
Wer sich direkt an die Commerzbank und die BaFin wenden möchte, kann die hier herunterladbaren Musterbriefe verwenden und nach Bedarf modifizieren:

(Hinweis: registrierte Anleger erhalten die Muster per E-Mail)

  • Anlegergruppe „Fair Deal für CS EUROREAL“ fordert sofortige Ausschüttung von 350 Mio. Euro des derzeitigen Nettobarvermögens von ca. 510 Mio. Euro, da letzte Liegenschaften bereits 2019 veräußert wurden
  • Mit Liquidation beauftragte Depotbank Commerzbank verzögert grundlos Ausschüttung an Fondsanleger
  • Anleger des offenen Immobilienfonds CS EUROREAL fordern zeitnahe Auszahlung
  • Ausschüttungspolitik basiert nach Auffassung der Anleger auf unplausiblen Risikoannahmen und steht in starkem Kontrast zu vergleichbaren Fonds
  • Seit Beginn der Abwicklung im Jahr 2012 haben Institute mehr als 240 Mio. Euro an Gebühren vereinnahmt
  • Interessenskonflikte bestehen weiterhin und bergen Gefahr voreingenommener und überzogener Risikobewertung
  • Betroffene Anleger können sich kostenfrei bei „Fair-Deal.de“ registrieren
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ÜBER UNS

ÜBER UNS

Fair-Deal.de ist eine Plattform zur Unterstützung von Anlegern...
...die von einer Missachtung von Anlegerinteressen durch Banken und Fonds betroffen sind. Unsere Unterstützung besteht darin, vereinzelte Betroffene zusammenzuschließen und deren Interessen gebündelt in den Medien zu vertreten und damit eine größere Öffentlichkeit für aus unserer Sicht unfaire Praktiken in der Finanzbranche zu schaffen.

Gegenwärtig vertreten wir Investoren, die noch Anteile am in Liquidation befindlichen offenen Immobilienfonds CS EUROREAL besitzen. Die mit der Liquidation beauftragte Commerzbank verzögert derzeit nach Auffassung der Anlegergruppe ohne Grund eine zeitnahe Ausschüttung des erheblichen im Fonds zurückbehaltenen Vermögens an die einzelnen Anleger bis zum Jahr 2029! Wir suchen weitere betroffene Anleger, um diese über den Fortgang unserer Bemühungen zur schnelleren Auszahlung informieren zu können. Wir bieten dies an ohne eine Kostenbeteiligung für die jeweiligen Investoren.
Robert Peres, Rechtsanwalt und Sprecher der Anlegergruppe „Fair Deal für CS EUROREAL“:

„Die Commerzbank hält hunderte von Millionen Euro aus Immobilienverkäufen als vermeintliche Risikovorsorge zurück, was insbesondere in Anbetracht der Ausschüttungspolitik vergleichbarer Fonds mehr als ungerechtfertigt erscheint. Trotz der Bemühungen einzelner Anleger, mit der Commerzbank in einen Dialog zu treten, ist bislang nichts passiert. Diese Blockadehaltung führt auch dazu, dass die Commerzbank höhere attraktive Vergütungen aus der Verwaltung des Fonds erhält. Die Auszahlungen bis 2029 zu strecken halten wir für komplett unangemessen“.

„Wir fordern die Commerzbank nun öffentlich auf, die zurückbehaltenen Barmittel mit vergleichbaren Fonds in Einklang zu bringen und ohne weitere Verzögerung 350 Millionen Euro an ihre Anleger auszuschütten. Dies ist aus meiner Sicht eine weitere gute Möglichkeit für den neuen Vorstandsvorsitzenden der Commerzbank, Manfred Knof, das Institut von Altlasten zu befreien“.
Ziele

Ziele

Sofortige Ausschüttung und Offenlegung der Kalkulation
Sofortige Ausschüttung von 350 Millionen Euro

Die Anlegergruppe „Fair Deal für CS EUROREAL“, vertreten durch Rechtsanwalt Robert Peres, fordert die mit der Abwicklung des Sondervermögens beauftragte Commerzbank AG zur sofortigen Ausschüttung von 350 Millionen Euro des derzeitigen Nettobarvermögens von ca. 510 Mio. Euro an die Anleger auf. Die Ausschüttungen sollten sich künftig an der Auszahlungspolitik vergleichbarer Fonds orientieren und somit eine aus Sicht der Anleger ungerechtfertigte Benachteiligung der Anleger des CS EUROREAL beenden.
Commerzbank muss Kalkulation offenlegen

Zudem fordern wir die Commerzbank auf, die zu Grunde liegende Kalkulation der verbliebenen Barreserven zur Deckung von sogenannten Eventualverbindlichkeiten und Risikoreserven detailliert zu erläutern. Insbesondere wird erwartet, dass die Commerzbank ihre Risikobetrachtung darlegt, die das Zurückhalten von mehr als 500 Millionen Euro an Barmitteln von ihr als Abwicklerin rechtfertigt, obwohl der letzte Immobilienverkauf im Rahmen der Abwicklung des Fonds aus dem Jahr 2019 datiert.

Wir unterstützen Sie

Damit Sie schneller an Ihr Investment kommen!
Alle Anleger, die noch Anteile am aufgelösten Immobilienfonds „CS Euroreal“ halten, müssen nicht bis zum Sankt Nimmerleinstag warten, um ihr Geld ausgezahlt zu bekommen. Die Commerzbank als Liquidationsbank möchte leider bis zum Jahr 2029 mit der kompletten Auszahlung warten, zieht dabei aber Unsummen an Mandatshonoraren ein, die die Anteilswerte vermindern. Wer sich mit uns öffentlich dagegen wehrt, hat bessere Chancen die Auszahlungen deutlich schneller zu erhalten. Deshalb: schließen Sie sich heute unserer Aktion an!
der Aktion anschließen
CS Euroreal

CS Euroreal

Über CS EUROREAL
CS EUROREAL, einer der ehemals größten offenen Immobilienfonds in Deutschland, befindet sich seit Mai 2012 in Auflösung. Das damalige Vermögen des Fonds belief sich auf 6,0 Milliarden Euro (NAV), wovon 5,7 Milliarden Euro in Immobilien investiert waren. Der Verkauf der beiden letzten Liegenschaften erfolgte im Dezember 2019. Die Liquidation des Sondervermögens lag zunächst in der Verantwortung des ursprünglichen Fondsmanagers Credit Suisse, der das Verwaltungsmandat jedoch 2017 an die Commerzbank in ihrer Funktion als Depotbank übergab.
Der Fonds verfügt heute über ein Nettovermögen von rund 510 Millionen Euro (NAV), das vollständig aus noch nicht an die Anleger ausgeschütteten Barmitteln von rund 535 Millionen Euro besteht, abzüglich einiger Verbindlichkeiten von rund 25 Millionen Euro. Die alleinige Aufgabe der Depotbank besteht darin, das Sondervermögen vollständig abzuwickeln und an die Anleger auszuzahlen.

Highlights

  • Seit dem 21. Mai 2012 befindet sich der CS Euroreal in Auflösung
  • Zum 01. Mai 2017 ist das Verwaltungsmandat auf die Depotbank (Commerzbank) übergegangen
  • Im Dezember 2019 wurden die beiden letzten Liegenschaften des CS EUROREAL veräußert
Unser Sprecher

Unser Sprecher

Initiator der Aktion „Fair Deal für CS Euroreal Anleger“ ist Robert Peres.

Robert Peres

Rechtsanwalt
Herr Peres ist Rechtsanwalt und setzt sich für die Belange von Anlegern ein. Er ist Vorstand der „Initiative Minderheitsaktionäre“ in Berlin und betreibt politische Kommunikation zur Verbesserung der rechtlichen Situation von Investoren in Deutschland. In der Wirtschafts- und Finanzpresse hat Herr Peres viele Beiträge veröffentlicht, er wird häufig als Interviewpartner nachgesucht und spricht auf Veranstaltungen zu Themen wie Kapitalmarktrecht und kollektivem Rechtsschutz.
Commerzbank

Commerzbank

242 Millionen Euro an Gebühren vereinnahmt!
Seit Abwicklung des CS EUROREAL haben Credit Suisse und Commerzbank insgesamt 242 Millionen Euro an Gebühren vereinnahmt. Bedenklich ist hierbei aus Sicht der Anleger, dass sich auch die zukünftigen Gebühren an der Höhe der zurückbehaltenen Barmittel orientieren und somit für das Institut ein Anreiz besteht, diese möglichst hoch zu halten.

Die Commerzbank hat im jüngsten Abwicklungsbericht des offenen Immobilienfonds CS EUROREAL vom 30. September 2020 ihre Auszahlungsplanung konkretisiert. Demzufolge sind lediglich Ausschüttungen in Höhe von 50% bis 60% des vollständig aus Barmitteln bestehenden Fondsvermögens für den Zeitraum bis September 2024 vorgesehen. Der restliche Betrag soll bis zum Ende des Jahres 2029 ausgeschüttet werden. Für die kommenden vier Jahre ergibt sich somit eine Ausschüttung von rund 280 Millionen Euro des derzeitigen Nettobarvermögens in Höhe von rund 510 Millionen Euro.

Aus Sicht der Anleger ist nicht nachvollziehbar, weshalb ganze fünf Jahre nach dem Verkauf der letzten Liegenschaft noch rund 200 Millionen Euro an Liquidität für vermeintliche Eventualverbindlichkeiten, Steuern und Garantien zurückbehalten werden sollen.

Die Ausschüttungspolitik der Commerzbank steht zudem in starkem Widerspruch zu vergleichbaren Fonds wie dem AXA Immoselect und dem SEB Immoinvest, die von renommierten Instituten betreut werden und hingegen nur geringe Beträge für Risiken aus vor Jahren abgeschlossenen Transaktionen einbehalten haben.

Nach Auffassung der Anlegergruppe basiert die Haltung der Commerzbank im Falle des CS EUROREAL auf unplausiblen Risikoannahmen und stellt daher eine klare Missachtung von Anlegerinteressen dar.
Warum verzögert die Commerzbank die Ausschüttung?

Nach unserer Auffassung liegt hinter der höchst unfairen Praktik der Commerzbank ein Eigeninteresse des kriselnden Instituts. Die Depotbank möchte hier schlicht und ergreifend so lange wie möglich Provisionserträge für das Liquidationsmandat erzielen.

Aus der FAZ vom 11. 2. 2021:

„Manfred Knof hat sich bei seinem ersten öffentlichen Auftritt als Vorstandschef der Commerzbank als kompromissloser Sanierer präsentiert und dem Konzern einen harten Sparkurs verordnet. Der groß angelegte Stellenabbau, die Schließung von gut 400 Filialen, der Rückzug von Auslandsstandorten und aus diversen Geschäftsfeldern zeigen, wie schlecht es um die Bank steht. Es scheint, als sei die neue Strategie der letzte Strohhalm, um am Finanzplatz Frankfurt eine zweite große eigenständige Privatbank zu erhalten.“

Der Commerzbank steht das Wasser bis zum Hals.

Das Bankhaus fährt seit Jahren Verluste ein. Der neue Vorstandsvorsitzende Manfred Knof muss einen massiven Stellenabbau betreiben und erwartet einen Abgang von ca. 1,7 Millionen Kunden.

Es liegt der Verdacht nahe, dass die Commerzbank Liquidationsaufträge benutzt, um damit langfristig Umsatz zu generieren – auf Kosten der Anleger, denen das Geld vorenthalten wird. Offenbar besteht keine ausreichende behördliche Aufsicht, denn die BaFin lässt Banken wie die Commerzbank gewähren. Noch schlimmer: Die Commerzbank wird seit Jahren mit Hilfe von Steuergeldern durch den Staat gestützt und vor einer Schieflage bewahrt. Es ist nicht nachvollziehbar, dass der Staat die unfaire Auszahlungsstrategie indirekt unterstützt.
Kritikpunkte

Kritikpunkte

Wie sich die Commerzbank gegenüber den Anlegern verhält
1) Der zur Finanzierung zukünftiger Eventualverbindlichkeiten erforderliche Barrückbehalt steht hauptsächlich im Zusammenhang mit den Verkäufen von Vermögenswerten in der Vergangenheit
Wie von der Commerzbank in der Risikopolitik des CS EUROREAL dargelegt (wir verweisen auf den Liquidationsbericht des CS EUROREAL zum 30. September 2020), wird die Barmittel-Einbehaltungspolitik des Fonds überwiegend durch seine potenziellen Gewährleistungen im Zusammenhang mit historischen Vermögensverkäufen und damit verbundenen Steuerrisiken bestimmt.

Es ist außerdem richtig, dass Barmittel für künftige Betriebskosten des Fonds zurückbehalten werden, allerdings sollten diese angesichts der Fondsverwaltungsgebühr von 0,75 Prozent per annum und nicht ins Gewicht fallender Kosten für Wirtschaftsprüfer usw. lediglich in geringer Höhe notwendig sein.
Wichtig ist außerdem, dass angesichts der Tatsache, dass nun sämtliche Immobilien aus dem Portfolio verkauft wurden, kein Risiko mehr hinsichtlich potenzieller zukünftiger Ausgaben besteht, die z. B. mit den Renovierungskosten einzelner Immobilien einhergehen.

Entscheidend ist deshalb vielmehr aus unserer Sicht, die einbehaltenen Barmittel in Bezug zu den Immobilienverkäufen zu setzen, die in jüngerer Zeit abgeschlossen wurden, was der Haupttreiber jeglicher Barmittelrückhaltung sein sollte, nämlich für Gewährleistungen im Zusammenhang mit historischen Vermögensverkäufen und damit verbundenen Steuerrisiken.
2) Die Commerzbank hält jedoch 510 Millionen Euro an Nettobarmitteln zurück, was 80% des gesamten Immobilienverkaufsvolumens der letzten drei Jahre entspricht:
Nach der jüngsten Ausschüttung von 60 Millionen Euro an die Investoren am 16. Dezember 2020 verfügt der CS EUROREAL noch über ein Nettofondsvermögen von 510 Millionen Euro, das sich ausschließlich aus 535 Millionen Euro Barmitteln abzüglich 25 Millionen Euro Verbindlichkeiten zusammensetzt. Dem stehen Immobilienverkäufe der letzten drei Jahre in Höhe von rund 645 Millionen Euro gegenüber. Das Verhältnis der einbehaltenen Nettobarmittel zu den Immobilienverkäufen beträgt also rund 80 Prozent.
Ein Barmitteleinbehalt in dieser extremen Größenordnung für Immobilientransaktionen, die vor vielen Jahren abgeschlossen wurden, bedarf detaillierter Erläuterungen, die die Commerzbank bislang jedoch nicht geliefert hat. Welche Risiken könnten dazu führen, dass der Fonds 80 Prozent des Wertes dieser vor drei Jahren verkauften Immobilien aufwenden muss? Welche Risiken könnten darüber hinaus existieren, die sich nach mehr als drei Jahren realisieren?
3) Die Commerzbank soll sofort 350 Millionen Euro an die Anleger ausschütten:
In Ermangelung einer gründlichen Erklärung seitens der Commerzbank halten wir es für hilfreich, die Politik der Commerzbank zur Einbehaltung von Barmitteln mit der anderer Fonds zu vergleichen, die eine ähnliche Größe wie der CS EUROREAL haben und sich in ähnlichen Phasen ihres Liquidationsprozesses befinden.
Wir stellen fest, dass vergleichbare Fonds Barmittel vorhalten, die einen deutlich plausibleren Wert von 13 bis 27 Prozent ihrer jeweiligen gesamten Immobilienverkäufe der letzten drei Jahre entsprechen. Eine Vergleichsrechnung mit einem Mittelwert von 20 Prozent auf die Erlöse aus den Immobilienverkäufen des CS EUROREAL ergibt einen Betrag von mindestens 350 Millionen Euro, den die Commerzbank sofort an ihre leidgeprüften Anleger ausschütten sollte.
4) Der CS EUROREAL hat bessere Risikokennzahlen als vergleichbare Fonds:
Die Betrachtung einer detaillierten Analyse unter Zuhilfenahme von Peer-Group-Kennzahlen wirft die Frage auf, wie vergleichbar diese Fonds sind. Wir kommen zu dem Schluss, dass der CS EUROREAL nach den uns zur Verfügung stehenden Kennzahlen sogar ein geringeres Risikoprofil zu haben scheint als vergleichbare Fonds. So hatte der CS EUROREAL beispielsweise den höchsten Anteil an Immobilienvermögen in Deutschland (und somit geringere Risiken negativer Bewertungen sowie höhere Steuersicherheit) und das jüngste Immobilienportfolio (und somit weniger Betriebsrisiken für Käufer und daher weniger Gewährleistungen).
Auch wenn eine Analyse aus der Außensicht das Risikoprofil nicht vollständig abbilden kann, so kommen wir dennoch selbst bei konservativer Betrachtung zu dem Schluss, dass die Commerzbank übermäßige Barmittel zum Nachteil der Investoren in der Größenordnung von 350 Millionen Euro zurückhält.
5) Credit Suisse und Commerzbank haben seit 2012 rund 242 Millionen Euro an Gebühren erhalten:

Die Commerzbank und Credit Suisse Asset Management haben an der Liquidation des offenen Immobilienfonds CS EUROREAL hohe Gebühren vereinnahmt beziehungsweise vereinnahmen diese im Fall der Commerzbank weiterhin, und zwar:

  1. eine Managementgebühr von 0,75% des NAV,
  2. eine Depotbankgebühr von 0,025% des NAV (bis 2017) und
  3. eine Transaktionsgebühr, bei der der Fondsmanager eine zusätzliche Vergütung für den Verkauf oder die Renovierung von Immobilien erhält, die im Durchschnitt ca. 1,8% der verkauften Vermögenswerte ausmacht und unabhängig vom Erfolg des Immobilienverkaufs ist.
Durch die Kombination all dieser Vergütungen haben Credit Suisse und Commerzbank seit 2012 insgesamt 242 Millionen Euro an Gebühren im Rahmen der Fondsauflösung kassiert. Darüber hinaus erhält die Commerzbank weiterhin eine Verwaltungsgebühr für die Barmittel, die nach ihrer fragwürdigen Einschätzung im Fonds verbleiben sollen.

Der Interessenkonflikt, der darin begründet ist, dass die Commerzbank weiterhin Gebühren erhält, die von der Höhe der Vermögenswerte – in diesem Fall der Höhe der Barmittel – abhängig sind, die jedoch von der Commerzbank als Abwicklerin des Fonds einbehalten werden, ist besonders bedenklich.
6) Die Investoren haben seit 2012 rund 800 Millionen Euro mit dem Investment in CS EUROREAL verloren:

Die Profiteure der Investitionen des CS EUROREAL sollten eigentlich die Anleger sein, zu denen neben institutionellen auch ca. 200.000 Kleinanleger gehören. Die enorme Summe von 242 Millionen Euro an Gebühren, die Credit Suisse und Commerzbank erhalten haben, steht in starkem Kontrast zu den Erträgen, die Anleger im gleichen Zeitraum mit dem Fonds erzielt haben.

Von einem NAV von 6,0 Milliarden Euro im Jahr 2012, nach 4,7 Milliarden Euro Ausschüttungen seither, verfügt der Fonds heute über einen NAV von 510 Millionen Euro. Die Anleger haben also einen Verlust von rund 800 Millionen Euro bei vermeintlich sicheren Immobilienanlagen erlitten. Die Vereinnahmung von enormen Gebühren durch Credit Suisse und Commerzbank hat erheblich zu diesem Verlust beigetragen und entsprechen 30% dieses Anlegerverlustes.
7) Die Aussagen der Commerzbank zu zukünftigen Ausschüttungen bedeuten eine eklatante Missachtung der Interessen der Anleger:
In ihrem jüngsten Jahresbericht aktualisiert die Commerzbank ihre Prognose für künftige Ausschüttungen auf 50% bis 60% des NAV des Fonds (Stand: Dezember 2020, der ausschließlich aus Barmitteln besteht), die bis September 2024 ausgeschüttet werden sollen. Das restliche Vermögen soll bis zum Jahr 2029 zur Auszahlung kommen.

Wenn man den mittleren Wert von 55% annimmt, entspräche dies einer Ausschüttung von nur rund 280 Millionen Euro des derzeitigen NAV von 510 Millionen Euro über die nächsten vier Jahre. Dies impliziert, dass selbst Ende 2024, volle fünf Jahre nach dem Verkauf der letzten Immobilie, noch etwa 200 Millionen Euro an Liquidität für Eventualverbindlichkeiten, Steuern, Garantien oder anderes zurückbehalten werden sollen.

Es ist uns vollkommen rätselhaft, wie Verbindlichkeiten auch nur annähernd in dieser Größenordnung so lange nach Abschluss der Immobilienverkäufe entstehen können.
Diese Ausschüttungspolitik steht in krassem Gegensatz zu derer vergleichbarer Fonds, die nur unwesentliche Beträge für vor fünf Jahren abgeschlossene Transaktionen einbehalten.

Nach unserer Ansicht basiert die Vorgehensweise der Commerzbank für das Sondervermögen CS EUROREAL auf unplausiblen Risikoannahmen und impliziert eine eklatante Missachtung der Interessen der Anleger. Wir sind sehr besorgt, dass der eindeutige Interessenkonflikt, der sich aus der Tatsache ergibt, dass die Commerzbank weiterhin Gebühren auf einen von ihr festgelegten Betrag zurückgehaltener Gelder erhält, zu einer voreingenommenen und unrealistischen Bewertung der Risiken beigetragen haben könnte.

Briefe mit der Bitte um Aufklärung wurden von der Commerzbank nicht beantwortet.
Die BaFin sollte die Positionen der Commerzbank nicht ohne weiteres akzeptieren, sondern die Angemessenheit der Einbehalte eigenständig untersuchen!
Seit offene Immobilienfonds wie der CS EUROREAL gezwungen waren, zu schließen und in die Liquidation zu gehen, wurde und wird die Durchführung dieser Liquidationen von der deutschen Finanzaufsichtsbehörde BaFin beaufsichtigt. Nach Kenntnis der Anleger, sowohl aus persönlichen Interaktionen mit der BaFin als auch aus Gesprächen mit anderen Anlegern, hat die BaFin zahlreiche Aufforderungen erhalten, die Risikobewertung und den Barmittel-Rückbehalt des CS EUROREAL zu untersuchen, wobei es uns unklar ist, wieso die BaFin diesen Aufforderungen bisher nicht nachgekommen ist.

Nach Ansicht der von uns vertretenen Anleger sollte die BaFin zum Schutz der Anleger eine detaillierte, unabhängige Untersuchung des Vorgehens der Commerzbank in Bezug auf das Sondervermögen CS EUROREAL durchführen und Stellung dazu beziehen.
Dabei muss die BaFin auch die Rückzahlungspraxis anderer in Abwicklung befindlicher Fonds berücksichtigen.

Dies gilt umso mehr, als das Risikoprofil des CS EUROREAL auf der Grundlage verschiedener relevanter Faktoren in vielerlei Hinsicht besser ist (was höhere Ausschüttungen rechtfertigen würde) als das vergleichbarer Fonds: So hatte der CS EUROREAL den höchsten Anteil an Immobilien in Deutschland (und somit geringere Risiken in Bezug auf Steuerveranlagungen und Abmilderung von Prozessrisiken), nutzte die wenigsten Zweck-/Steuergesellschaften (was geringere Komplexität in der Liquidation bedeutet) und hatte das jüngste Immobilienportfolio (und somit weniger operative Risiken für Käufer und weniger relevante Gewährleistungen).
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